Ciężkie egzystencjalne rozkminy, czyli jak podejść do zakupu mieszkania?

[Wu70 815]

Jest stosunkowo łatwo jak na majątek o tej wartości, jak chcesz sprzedać drogo to będziesz czekał, dlatego wiele osób mówi że nie opłaca się używanego bo tak drogo wołają.

Mieszkania w niskich cenach idą bardzo szybko a jak się śpieszysz to wołasz pośrednika i niczym nie zajmujesz. 

A teraz weź pod uwagę dom i będzie znacznie trudniej.

 

Kredyt nie jest żadnym problemem i od razu się zamyka. Spłaciłeś już? Nie ma problemu, bierzesz odwróconą hipotekę i masz całą kasę bez sprzedawania.

W polskim scenariuszu kto nie kupuje ten traci, taki klimat.

[hubio 1 297]

@Wu70 może masz inne doświadczenia, ale mama jak sprzedawała wcześniej kilka mieszkań wstecz to mieliśmy 6 różnych pośredników + wystawione samodzielnie i cena wyjściowa nie była astronomiczna, a sprzedaliśmy w końcu po 1,5 roku ze znacznie obniżoną ceną. Samo to dopasowanie czasu pośrednika i chętnych to już dezorganizowało mocno życie. Nawet był koleś co po rurach stukał i czegoś szukał  Przewinęło się nam z 50 osób i nikt nie kupił. Ja nie korzystałem teraz z żadnych pośredników  No i widziałem też ogłoszenia teraz.

 

Zgadzam się z tym, że tanie idą w miarę szybko, ale to musi być dużo taniej. Np normalnie chodzi po 280 000zł a ty sprzedajesz za 199 000 . Jak dasz 260, czy 240 to i tak utkniesz. Na ludziach też dużo robi magia cyfr, szczególnie tych z przodu  Ale sprzedaż tanio przeczy z kolei temu, że po spłacie kredytu ma się do przodu. 

 

A odwrócona hipoteka to masz te produkty dla seniorów? To przecież jest mistrzostwo świata w wykonaniu korpo. Oni tam płacą grosze ludziom. Dożywotnio po 800zł  Zresztą tak samo te wszystkie firmy co od ręki kupują i fliperzy... Chyba, że coś innego miałeś na myśli.

[bbandi 493]

Dla mnie była najważniesza jak najnizsza rata kredytu, nie wziąłem nic extra na wykończenie a mogłem, dlatego teraz trochę cierpię bo nie mam kasy sobie wszystkiego zrobić ale w końcu zrobię  bo jest tak jak Zas pisałeś, już każde 10k więcej zwiększa te ratę, mam też w końcu swoje miejsce postojowe przed drzwiami - na wynajmie to był kosmos, wieczne szukanie miejsca a te "lepsze" czyli takie żeby ptak nie narobił albo słońce nie spaliło lakieru to już święty graal żeby się na nie wbić, teraz w te śniegi i mrozy to nawet nie chcę myśleć co tam się dzieje.

[Wu70 815]

17 minut temu, hubio napisał(a):

A odwrócona hipoteka to masz te produkty dla seniorów? To przecież jest mistrzostwo świata w wykonaniu korpo. Oni tam płacą grosze ludziom. Dożywotnio po 800zł  Zresztą tak samo te wszystkie firmy co od ręki kupują i fliperzy... Chyba, że coś innego miałeś na myśli.

Masz rację, użyłem złej nazwy i to inny produkt - to co miałem na myśli to pożyczka hipoteczna czyli po prostu kredyt na swoje mieszkanie.

Jest to jakaś opcja kiedy potrzebujesz kasy szybko.

[Kris194 4 873]

2 godziny temu, galakty napisał(a):

Odkładasz na 6 msc życia bez pracy i tyle. Żadnej filozofii, prosta kalkulacja, jesteś bezpieczny.

Potem dobierasz kredyt tak, żeby był MAKSYMALNIE 50% Twoich dochodów, to jest absolutny max i lepiej by było celować w 30%, ale wiadomo jak jest.4

Przy obecnych stopach procentowych i cenach mieszkań to nawet 40 m2 nie kupisz w nowym budownictwie za powiedzmy 50% mediany

Edytowane 5 godzin temu przez Kris194

[hubio 1 297]

@Wu70 ale chyba nie masz na myśli pożyczki hipotecznej na mieszkanie z kredytem hipotecznym? Bo to już jakieś himalaje  Natomiast w przypadku pożyczki hipotecznej na własne (spłacone) mieszkanie to nic innego jak zastaw. Płacisz kredyt pod rygorem natychmiastowej utraty chałupy  Żaden interes. 

 

Poczytałem też jak to jest sprzedawać mieszkanie z zaciągniętym kredytem i to jest pełno załatwiania w banku i z kupującym. Jest to możliwe, ale na sam dźwięk tego, że mieszkanie nie jest spłacone to od razu zmniejsza ci się ilość chętnych o 30% bo ludzie nie lubią "kombinowania" a do tego ktoś kto sprzedaje niespłacone mieszkanie musi być w dużej potrzebie więc dodatkowo wywierają presję na obniżenie ceny. Więc znów teza o tym, że buduje się tu kapitał co ma wyrównać zapłatę bankowi 2x takiej sumy się wali.

 

Powiem tak - jak ktoś ma 20-30 lat to wg mnie kredyt wydaje się lepszym wyjściem, ale im później tym to będzie gorsza decyzja.

 

Z punktu widzenia najmu jest spory popyt ale też jest bardzo duża podaż. Mieszkań na wynajem są tysiące i siłą rzeczy najemcy ostro walczą ceną. A do tego jeszcze się modlą, żeby nie trafić na patolę. Z kolei jak nie wynajmą to muszą płacić czynsz spółdzielni  za puste mieszkanie (mam na myśli większość mieszkań na wynajem, a nie domów). I z tego punktu widzenia od strony wynajmującego można naprawdę tanio trafić na najem. Chyba od jakiś 10 lat idea "pasywnego dochodu" i lokaty w nieruchomości zrobiła dużej części społeczeństwa dobry mętlik w głowie. Zresztą korpo bankowe razem z developerami stanęli na głowie, żeby sprzedać (dosłownie i w przenośni) taki przekaz...  

Edytowane 4 godziny temu przez hubio

[Wu70 815]

Sprzedaż mieszkania z kredytem jest prosta i jest dużo takich transakcji a przy obecnych cenach to będzie normalne  Kupujący nie ponosi żadnego dodatkowego ryzyka więc bez istotnego wpływu na liczbę kupujących.

 

13 minut temu, hubio napisał(a):

ale chyba nie masz na myśli pożyczki hipotecznej na mieszkanie z kredytem hipotecznym? Bo to już jakieś himalaje  Natomiast w przypadku pożyczki hipotecznej na własne (spłacone) mieszkanie to nic innego jak zastaw. Płacisz kredyt pod rygorem natychmiastowej utraty chałupy  Żaden interes. 

Pisałem że to opcja dla tych co spłacili ale technicznie nie ma problemu, po pierwsze wartość mieszkania wzrośnie a kredytu zostanie już jakaś część. Jeśli chodzi o "interes" to praktycznie każdy kupujący na tym dobrze wyszedł przez ostatnie lata, w przeciwieństwie do najmu  I pożyczka hipoteczna to dokładnie to samo co kredyt hipoteczny, nieruchomość tu i tu będzie zabezpieczeniem.

 

13 minut temu, hubio napisał(a):

Powiem tak - jak ktoś ma 20-30 lat to wg mnie kredyt wydaje się lepszym wyjściem, ale im później tym to będzie gorsza decyzja.

Średnia wieku kredytobiorców to 38 lat a w polskich warunkach dobrze wychodzi się na kupowaniu mieszkań więc śmiało można założyć że będzie to dobra decyzja jeszcze znacznie później

Edytowane 4 godziny temu przez Wu70

[Grexons 10]

8 minut temu, hubio napisał(a):

@Wu70 ale chyba nie masz na myśli pożyczki hipotecznej na mieszkanie z kredytem hipotecznym? Bo to już jakieś himalaje  Natomiast w przypadku pożyczki hipotecznej na własne (spłacone) mieszkanie to nic innego jak zastaw. Płacisz kredyt pod rygorem natychmiastowej utraty chałupy  Żaden interes. 

 

Poczytałem też jak to jest sprzedawać mieszkanie z zaciągniętym kredytem i to jest pełno załatwiania w banku i z kupującym. Jest to możliwe, ale na sam dźwięk tego, że mieszkanie nie jest spłacone to od razu zmniejsza ci się ilość chętnych o 30% bo ludzie nie lubią "kombinowania" a do tego ktoś kto sprzedaje niespłacone mieszkanie musi być w dużej potrzebie więc dodatkowo wywierają presję na obniżenie ceny. Więc znów teza o tym, że buduje się tu kapitał co ma wyrównać zapłatę bankowi 2x takiej sumy się wali.

 

Powiem tak - jak ktoś ma 20-30 lat to wg mnie kredyt wydaje się lepszym wyjściem, ale im później tym to będzie gorsza decyzja.

Hubio trochę demonizujesz sprzedaż mieszkania z kredytem. Mam to za sobą i powiem ci szczerze że było to bezproblemowe i bez jakiejś przesadnej biurokracji, nowi właściciele nie robili żadnego problemu miałem wręcz wrażenie że było to coś "naturalnego" bo raczej mało kto majac 30-40 lat ma swoje mieszkanie bez kredytu.

 

Btw. Nie zazdroszczę "młodym" ludziom aktualnej sytuacji mieszkaniowej... Tragedia.

[hubio 1 297]

@Grexons ok. Nie polemizuję. Wiecie tu lepiej. Wyczytałem tylko to:

 

https://direct.money.pl/artykuly/porady/jak-sprzedac-mieszkanie-z-kredytem,115,0,2272371

 

Jednocześnie jednak w jej dziale IV widnieje bank jako wierzyciel hipoteczny, dla którego mieszkanie stanowi zabezpieczenie kredytu. Z tego względu należy go poinformować o planowanej transakcji, podobnie jak kupującego, który również musi mieć świadomość o istniejącym obciążeniu. Chodziło mi o to, że część osób może się zrazić. Szczególnie, że sporo osób ma z tyłu głowy przekręty. I mając w tej samej cenie mieszkanie bez kredytu i z kredytem wybierze to bez (przy założeniu identycznych warunków).

[larry.bigl 509]

Ale co to za skomplikowanie ze sprzedażą mieszkania z kredytem? 

1. Sprzedajesz.

2. Dostajesz przelew od kupujących.

3. Spłacasz całościowo kredyt.

4. Dostajesz listy mazalne od banku i idziesz z tym do sądu zrobić aktualizacje ksiąg wieczystych. Nie wiem, może nawet za jednym wnioskiem usunięcie roszczenia i zmiana właściciela. 

 

W sumie to nie jest jakoś dużo bardziej skomplikowane niż np kupowanie czegoś na kredyt w budowie (gdzie wypłacane są transze wg etapów).

Edytowane 4 godziny temu przez larry.bigl

[hubio 1 297]

10 minut temu, Wu70 napisał(a):

Jeśli chodzi o "interes" to praktycznie każdy kupujący na tym dobrze wyszedł przez ostatnie lata, w przeciwieństwie do najmu 

Wszystko zależy od pieniędzy. Tzn czy wydał w kredycie więcej na odsetki i pozaodsetkowe koszty kredytu niż zysk ze sprzedaży z uwzględnieniem stopy inflacji. W najmie wyrzucamy pieniądze w błoto, ale w hipotecznym też. Nie wiem dokładnie jaka jest konstrukcja kredytu hipotecznego, ale w normalnych kredytach zawsze na początku spłaca się w największym stopniu część odsetkową, a na samym końcu kapitałową. Nie mam na myśli rat zmiennych i stałych bo to dotyczy zmian związanych ze stopami. 

 

@larry.bigl musisz poinformować każdego chętnego, że mieszkanie jest niespłacone. Zresztą to widać w księgach.

Edytowane 4 godziny temu przez hubio

[larry.bigl 509]

No tak, oczywiście że musisz. Tego faktu ukrywać nie możesz ale zarazem nie jest to jakiś show stoper. To jest trochę jak "nie pasuje mi jednak układ pomieszczeń, nie chce kupić". Zawsze jakieś kryterium się znajdzie. 

[galakty 3 970]

Godzinę temu, Kris194 napisał(a):

Przy obecnych stopach procentowych i cenach mieszkań to nawet 40 m2 nie kupisz w nowym budownictwie za powiedzmy 50% mediany

Dlatego wymyślono kredyty, kredyt mieszkaniowy to niezła dźwignia, też miałem problem żeby to zrozumieć. 

46 minut temu, larry.bigl napisał(a):

No tak, oczywiście że musisz. Tego faktu ukrywać nie możesz ale zarazem nie jest to jakiś show stoper. To jest trochę jak "nie pasuje mi jednak układ pomieszczeń, nie chce kupić". Zawsze jakieś kryterium się znajdzie. 

Przerabiałem to. O ile marudzenie na WP rozumiem, tak nigdy się nie znajdzie idealnego mieszkania chyba że ma się miliony  

[Zas 360]

1 godzinę temu, hubio napisał(a):

Powiem tak - jak ktoś ma 20-30 lat to wg mnie kredyt wydaje się lepszym wyjściem, ale im później tym to będzie gorsza decyzja.

Tylko weź pod uwagę średnią emeryturę i ceny najmu. 

Może i sprzedać trudno po dobrej cenie (pewnie zależy co, u mnie wiele z WP wisi i wisi, a z ceny nie schodzą, sam nawet nie chcę oglądać, bo mi nie pasuje wystrój, a jak zrobię po swojemu to zrobi się może 50-70k taniej niż deweloperka + wykończenie, a może mniej... niby kupa kasy i chciałbym tyle oszczędzić... ale to mało za cenę utknięcia w WP, musieliby zejść z 1k zł na m2, żeby to była okazja, a chyba nie chcą ) - ale najem na starość? No nie wiem, chyba to średni scenariusz w Polsce.

 

Co do sprzedaży z kredytem - no nie, zwykle kupujący robi przelew do banku, w każdym razie trudno mi sobie wyobrazić frajera, który dałby całą kasę właścicielowi mieszkania stanowiącego zabezpieczenie kredytu.

Cholera, u innych dewów pojawiają się promocje, niektórzy nowe inwestycje puszczają 1-2k taniej pomimo rosnących rzekomo kosztów. Może trzeba czekać, aż ten mój upatrzony knur zmięknie. Lokalizacja fajna, ale towaru ma spoooro do opchnięcia 

 

Edytowane 3 godziny temu przez Zas

[hubio 1 297]

Moja mama właśnie ma na starość najem. Sprzedała duże mieszkanie. Kupiła małe. Czynsz łącznie z opłatami na najmie niewiele większy od tego co płaciła na swoim  Ale oczywiście z typowej emerytury może nie być stać dlatego być może lepiej odkładać na emeryturę na jakiś fundusz niż ładować się w dożywotni kredyt gdzie połowę oddasz bankowi. Nie wiem czy odłożone 500000zł na funduszu, który będzie generował też dodatkowy zysk nie jest gorszą opcją od wyrzucenia w kredycie.

 

Jedyne co chcę powiedzieć to to, że mieszkanie na kredycie to nie jest zawsze najlepszy sposób. Za własne tak, ale nie na kredycie.

[galakty 3 970]

1 godzinę temu, Zas napisał(a):

Co do sprzedaży z kredytem - no nie, zwykle kupujący robi przelew do banku, w każdym razie trudno mi sobie wyobrazić frajera, który dałby całą kasę właścicielowi mieszkania stanowiącego zabezpieczenie kredytu.

Przelew do banku ale na konto właściciela. Przecież tych pieniędzy nie dajesz "bankowi". 

[larry.bigl 509]

10 minut temu, galakty napisał(a):

Przelew do banku ale na konto właściciela. Przecież tych pieniędzy nie dajesz "bankowi". 

Dokładnie tak jak mówisz. I to właściciel spłaca kredyt a nie nowy nabywca. 

Tak samo to wygląda przy przeniesieniu kredytu (co sam właśnie zrobiłem). Nowy bank wpłaca na moje konto z którego pobierana jest rata zgodnie z umową kredytową i ja w umowie jestem zobowiązany przeznaczyć środki na spłatę kredytu. W sumie nigdy nie spotkałem się z tym, że nowy bank przelewa bezpośrednio na rachunek kredytu hipotecznego w innym banku (ale mogę się mylić).

 

I w sumie @Zasnie rozumiem Twojej reakcji do mojego postu. Przeszedłem przez taki proces, jestem w trakcie innego (zmiana banku), moi znajomi mieli z tym styczność też. 

Edytowane 1 godzinę temu przez larry.bigl

[galakty 3 970]

Też nie rozumiem o co mu chodzi, chyba że nie wie nawet jak wygląda proces kupna mieszkania...

[kanon7 616]

@hubio @larry.bigl @galakty

żeście grubo pojechali   dobra, mała korekta tych fantasy trochę w tym temacie  

7 godzin temu, hubio napisał(a):

Zaciągamy kredyt na 20 czy 30 lat (...) Jedynie mamy perspektywę, że to będzie nasze

Perspektywę? Od podpisania umowy kupna (zakup hipoteczny) u notariusza, jesteś takim samym właścicielem * mieszkania, jak kupujący mieszkanie za gotówkę.
* to że jest hipoteka i bank może w SKRAJNYCH przypadkach mieszkanie sprzedać, w bardzo długim i skomplikowanym procesie 
Póki płacisz ratę, baa nawet z opóźnieniem do 3 miesięcy, lub niepełną ratę bank formalnie może cię cmoknąć w trąbkę. Ważna że spłacasz, starasz się; nawet z problemami. 
 

4 godziny temu, hubio napisał(a):

Płacisz kredyt pod rygorem natychmiastowej utraty chałupy  

Bzdura...
Żaden bank, ale to żaden bank nie ma w interesie sprzedawać mieszkania, tylko wszystko co się da w ramach prawnych umów bankowych będzie próbował** od Ciebie uzyskać należność - nawet czasowo wstrzymując spłatę, zmniejszając wielkość kredytu vs. wydłużenie go proporcjonalnie itd. - ale żebyś spłacił go.

Natychmiastowa? bzdura...
I. Do 3 miesięcy zaległości? monity, odsetki - nic więcej nie mogą. 
II. Do 6 miesięcy lub dłużej? Tutaj bank po wielokrotnych próbach pomocy, aby spłacający jakoś się "podniósł" i zaczął płacić** terminowo i nadrobił należność kredytu. Dopiero potem MOŻE wypowiedzieć umowę kredytową. 
III. Wypowiedzenie umowy kredytowej -> sąd***, tytuł wykonawczy, komornik - od 3 miesięcy do 2 lat - w zależności od miasta / rejonu 
*** sąd ponownie może chcieć wypracować wspólny mianownik ubiegania się bank vs. spłacający co do możliwości spłaty kredytu 
IV. Oszacowanie wartości / licytacja - ok. 2 miesięcy -od pierwszej nieopłaconej raty do licytacji mija zwykle 1,5–3 lata
V. Eksmisja... sąd musi wydać wyrok eksmisyjny, a jeśli są: dzieci, osoby chore, brak innego lokalu, bezrobotny (to najłatwiej  ), sąd może przyznać lokal socjalny, a do tego czasu eksmisja jest wstrzymana, czyli: można nadal mieszkać w lokalu nawet po licytacji, przez wiele miesięcy / lat bo:
- prawo, ochrony lokatorów 
- latami czekanie na przyznanie mieszkania socjalnego przez miasto

Suma, sumaru trwa to latami - szczególnie jak ktoś się uprze że się nie wyprowadzi - to łatwo to wydłuży na lata  
 

4 godziny temu, hubio napisał(a):

Jednocześnie jednak w jej dziale IV widnieje bank jako wierzyciel hipoteczny, dla którego mieszkanie stanowi zabezpieczenie kredytu. Z tego względu należy go poinformować o planowanej transakcji, podobnie jak kupującego, który również musi mieć świadomość o istniejącym obciążeniu. Chodziło mi o to, że część osób może się zrazić. Szczególnie, że sporo osób ma z tyłu głowy przekręty. I mając w tej samej cenie mieszkanie bez kredytu i z kredytem wybierze to bez (przy założeniu identycznych warunków).

Tutaj jest sprawa jasna - chcesz sprzedać mieszkanie z hipoteką? Sprzedający pokazuje potencjalnemu kupującemu że otrzymał pismo z banku że można usunąć hipotekę po wpłacie brakującej kwoty xxxxx zł na numer konta bankowego i tyle. Oficjalny dokument z banku z danymi mieszkania, sprzedającego itd. podpis / pieczątki itd. 

4 godziny temu, larry.bigl napisał(a):

Ale co to za skomplikowanie ze sprzedażą mieszkania z kredytem? 

1. Sprzedajesz.

2. Dostajesz przelew od kupujących.

3. Spłacasz całościowo kredyt.

4. Dostajesz listy mazalne od banku i idziesz z tym do sądu zrobić aktualizacje ksiąg wieczystych. Nie wiem, może nawet za jednym wnioskiem usunięcie roszczenia i zmiana właściciela. 

 

W sumie to nie jest jakoś dużo bardziej skomplikowane niż np kupowanie czegoś na kredyt w budowie (gdzie wypłacane są transze wg etapów).

Pkt. 1500 100 900
Nie prawda, bo (notariusz się na to nie zgodzi, musi od zabezpieczyć interes OBU stron):
I. Wpłacisz całą kasę sprzedającemu, a skąd masz pewność że on część tej kwoty spłaci kredyt?  
II. Notariusz się nie zgodzi na to: np. sprzedajesz mieszkanie np. za 500 tys. zł, do spłaty bank żąda jeszcze 350 tys. zł (aby wykreślić hipotekę), to kupujący (i jest to zapisane w akcie notarialnym) wykonuje przelew, lub notariusz (jeżeli dostał pieniądze w depozycie od kupującego przed podpisaniem aktu notarialnego) wykonuje dwa przelewy:
- 350 tys. zł do banku na wskazany nr konta bankowego z odpowiednim tytułem 
- 150 tys. przelew do sprzedającego
 

4 godziny temu, hubio napisał(a):

W najmie wyrzucamy pieniądze w błoto, ale w hipotecznym też

Bzdura...
np. zakup mieszkania na kredyt hipoteczny za 500 tys. zł 
- po 30 latach wynajmu zapłacisz za wynajem 700 tys.-1,2 mln zł w zależności jak będą się kształtować ceny najmu i mieszkanie nie jest twoje

- po 30 latach kredytu hipotecznego zapłacisz ok. 1 mln zł i od tego czasu nie płacisz już kredytu / wynajmu i mieszkanie od 30 lat było i jest twoje

Godzinę temu, larry.bigl napisał(a):

I to właściciel spłaca kredyt a nie nowy nabywca. 

Nie... patrz wyżej Pkt. 1500 100 900  

Godzinę temu, galakty napisał(a):

Przelew do banku ale na konto właściciela. Przecież tych pieniędzy nie dajesz "bankowi". 

Nie... patrz wyżej Pkt. 1500 100 900